Según la real academia, Tasación es el cálculo o determinación del precio del valor global de una cosa u objeto.
En Nuestro caso, nos referimos a las tasaciones inmobiliarias las que podemos definir como un informe o documento destinado a determinar el valor un inmueble en el mercado en relación con la oferta y la demanda en determinado momento.
El valor de tasación es generalmente el valor de mercado de un bien, salvo que el mismo esté sujeto a algún tipo de protección oficial, en cuyo caso el valor de tasación se corresponderá con el valor máximo legal del bien.
El valor de mercado es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad (bien valorado) en la fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del bien, y que ambos, comprador y vendedor actúan libremente y sin un interés particular en la operación
El precio máximo de venta de un bien sujeto a protección pública establecido en la normativa específica que le sea aplicable. Cada comunidad autónoma marca todos los años unos módulos de protección pública a través de los cuales se fijan los diferentes máximos legales para cada tipo de protección (régimen general, régimen especial, precio tasado). El tipo de régimen viene explicado por el número de expediente de protección oficial que figura en las escrituras del bien bajo el epígrafe “beneficios fiscales”
Para calcular el valor de mercado de un bien, existen varios métodos:
- Método de comparación: es el método más utilizado y consiste en valorar el bien objeto de la tasación mediante su comparación con otros bienes de similares características cuyo valor sea conocido. La normativa exige como mínimo 6 “inmuebles testigo” que serán ponderados por coeficientes para asemejarlos al bien objeto de valoración. Con ello obtendremos un valor unitario del m2 de inmueble que multiplicado por los m2 del inmueble objeto de valoración supondrá el valor de mercado del mismo.
- Método residual: cuando el método de comparación no es posible, ya que no es posible encontrar suficientes inmuebles testigo de características similares, se suele utilizar el método residual. Consiste en calcular el valor del inmueble con el que tendría la construcción una vez finalizada y restarle los gastos en los que hay que incurrir para que el inmueble llegue a ese estado.
- Método de capitalización: cuando el inmueble es susceptible de producir rentas y se pueden estimar de una manera lógica el importe de las mismas se utiliza el método de capitalización. Consiste en calcular el valor del inmueble mediante la actualización a la fecha de tasación de todas las rentas netas que generará el inmueble mediante fórmulas económicas. Es un método para la valoración de grandes negocios.
- Método del coste: el método del coste pocas veces es utilizado de manera exclusiva, sino más bien como apoyo al tasador de que la valoración que ha realizado por el método de comparación tiene lógica. Consiste en calcular el coste de re-emplazamiento o reposición del inmueble objeto de valoración.
Las comprobaciones que se realizan en las tasaciones, incluyen los siguientes aspectos técnicos y legales:
- Me localiza la vivienda, comprobando que realmente existe.
- La vivienda es inspeccionada ocularmente por un técnico competente, que comprueba:
- • Superficie (m2)
- • Otras características; distribución, número de dormitorios y baños, calidades constructivas, instalaciones visibles...
- • Su estado de conservación aparente, y su estado constructivo (si está o no terminada)
- • La existencia de servidumbres visibles que pudiesen afectar al valor
- El técnico comprueba si la vivienda que ha visitado coincide con la descripción que consta en la documentación utilizada para realizar la tasación, entre otras con la registral y la catastral
- Se comprueba también el estado de ocupación aparente del inmueble y el uso al que se destina en el momento en el que se visita
- Se investiga si la vivienda está sujeta a algún régimen de protección pública que pudiera suponer limitaciones en su valor
- Se confirma la adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente, comprobando si existe en esta normativa algún punto que pudiese afectar al valor de la vivienda. Entre otras cuestiones, se comprueba si está sujeta a un régimen de protección del patrimonio arquitectónico que suponga obligaciones especiales para el propietario
Existen algunos factores que los tasadores tienen en cuenta para efectuar la tasación y obtener un valor más preciso de la propiedad:
- Ventas recientes: aunque cada propiedad es distinta, depende del valor de las ventas recientes de viviendas en la misma zona. Esta es la clave; los demás criterios servirán para terminar de perfilar el valor de tasación
- Superficie: el tamaño del piso, así como el número de habitaciones y baños –además de su distribución- importan a la hora de tasar de vivienda
- Antigüedad: en general, una finca de obra nueva tiene más valor que una antigua, a no ser que se trata de un edificio catalogado o con valor arquitectónico
- Estado de conservación ver el estado actual de conservación del inmueble, si necesita una reforma, si está recién reformado, etc
- Materiales de construcción e instalaciones tipos de acabados, aire acondicionado, calefacción, etc
- Edificación si dispone de ascensores, zonas comunes, accesos, etc
- Entorno la proximidad a centros comerciales, zonas ajardinadas y deportivas da más valor a la vivienda e influye en la tasación
- Transporte público la cercanía a medios de transporte público es otro de los factores a tener en cuenta. No es lo mismo un piso al lado de una parada de metro que otro a diez minutos
Una vez realizada la tasación, esta tendrá una validez de seis meses desde la fecha de emisión
